De un tiempo a esta parte, cuando un particular pretende
cambiarse de piso, ante la utopía de la venta, se puede plantear recurrir a
otro sistema como el cambio de una vivienda por otra:
La permuta de un inmueble por otro es una importante transacción y por
tanto hemos de tener muy presente todos los aspectos legales que conlleva por eso lo mejor
es ponerse en manos de un profesional pero aun así conviene saber que:
Primero ha de existir un
acuerdo de intercambio entre las partes. Las viviendas, se tienen que
peritar. La peritación, ha de ser aceptada por ambos dueños.
Se ha de comprobar la
titularidad y el estado de cargas de las casas, solicitando una Nota Simple
en el Registro de la Propiedad, en la que se especifique si hay hipotecas,
embargos o derechos de terceros que pesen sobre las viviendas. Mientras esto no
se verifica, no se debe entregar ninguna cantidad de dinero a cuenta.
Así mismo, pedir, la cédula
de habitabilidad de la vivienda que se quiere intercambiar. Solicitaremos al
propietario el último recibo del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) abonado y
las facturas de suministros (agua, gas y electricidad).
Nos aseguraremos que se
encuentra libre de inquilinos y solicitaremos el certificado de deuda al
administrador de la comunidad para comprobar los gastos extraordinarios o
derramas que se tengan que asumir.
Con esto ya podemos acudir
al notario para proceder al registro de los inmuebles.
Los
gastos que se originan en las permutas de
inmuebles son menores que en el caso de una compraventa, ya que el impuesto se
aplica sobre el precio de coste, que suele ser inferior al de mercado pues no
vamos a especular.
Los precios de las casas
intercambiadas no suele coincidir de manera exacta, por lo que lo recomendable es que cada parte asuma sus gastos/impuestos:
- Cada inmueble tributa por el impuesto sobre
transmisiones patrimoniales que varía entre el 6% y el 11%, en función de
la comunidad autónoma donde se encuentre cada vivienda.
- Además, hay que abonar el impuesto sobre
actos jurídicos documentados que oscila entre el 0,1 y el 1%, según la
comunidad autónoma.
- Se tienen que pagar los gastos de notaría
relativos a las escrituras de compraventa (lo mismo que en una compraventa).
- Pagar al Registro de la Propiedad por hacer
las inscripciones de los dos pisos.
- Cada una de las partes pagará la plusvalía
del inmueble o impuesto sobre el Incremento de valor de terrenos de
naturaleza urbana.
- En el IRPF hay que declarar el incremento patrimonial,
si es que existe, (generado con la transmisión). Para ello, se debe
tributar por la diferencia entre el coste de adquisición y el valor del
inmueble en el momento de la permuta.
¿Qué pasa cuando las
viviendas tienen hipoteca?
En ese caso, las entidades
bancarias son las titulares de las casa y tienen que aprobar la operación.
Hemos de conocer si hay cuotas
pendientes o si se está al corriente de pago en cuyo caso se solicitará el
Certificado bancario. Saber el tipo de interés, el plazo de amortización o los
gastos de cancelación anticipada y con estos datos cada parte puede:
- Subrogarse a la hipoteca de la otra parte
si las condiciones le interesan.
- Pedir una nueva hipoteca.
